Kuinka paljon tonttia pitää raivata ja mitä tarkoittaa maaperätutkimus?

Aloitimme tontin raivaamisen jo aikaisessa vaiheessa edellisenä syksynä. Päädyimme poistamaan tontilta lähes kaikki puut talopohjankin ympäristöstä. Puuston jättäminen ja säilyttäminen on maatöiden kannalta haastavaa, mutta ei mahdotonta. Jos maata ei tarvitse juuri vaihtaa tai tontin muotoa muokata on puiden jättäminen tontille mahdollista. Meillä oli odotettavissa tontilla isompaakin myllerrystä. On myös hyvä muistaa, että esimerkiksi koivujen runkoa ei voi kovin montaa senttiä peittää, jos haluaa niiden säilyvän hengissä.

Ihan jokaista risua ja oksaa tontilta ei tarvitse huolehtia pois ennen maatöiden aloittamista. Pienemmät risut ja oksat menevät kuorittavan pintamaan mukana kiertoon. Sen sijaan puunrungot ja suuremmat oksat kannattaa kiikuttaa ajoissa pois mittamiesten ja lopulta kaivurin tieltä.

Kaadoimme kaikki puut, karsimme rungot ja kiikutimme rungot puita tarvitsevan ystävän mökille. Kaadettavia suurempia puita oli useampi kymmenen ja alle ranteen paksuista risukkoa ja pajukkoa muuten koko tontti täynnä.

Tilasin tontille vaihtolavan Karjalaisen Nostokuljetukselta oksia varten. Karjalainen toimitti lavan tontin etukulmaan ja kuljetti lavan oksineen pois parin päivän kuluttua. Palvelu toimi hyvin. He huolehtivat oksat oikeaan osoitteeseen ja säästin valtavan määrän aikaa kun ei tarvinnut kärrätä valtavan paljon tilaa vieviä oksia itse peräkärryllä.

Raivaamisen jälkeen tontin muoto, koko ja malli alkoi hahmottua vasta kunnolla. Muille suosittelen tontin raivaamista jo ennen arkkitehtisuunnittelun aloittamista!

Maaperätutkimus määrää perustamistavan ja maatöiden laajuuden

Heti raivaamisen jälkeen tilasin tontille maaperätutkimuksen. Raivaaminen helpottaa näytteiden ottamista ja poraamista koko talopohjan alueelta. Maaperä kannattaa tutkia tarkasti, koska se saattaa vaihdella pienelläkin alueella paljon. Nykyisin osa rakennusvalvojista vaativat huolellisen tutkimuksen tekemisen myös ennen perustusten tekoa.

Maaperätutkimuksessa kartoitetaan tontti ja maasto, maa-ainekset ja maaperän kantavuus painokairauksella. Meille maaperätutkimuksen toteutti Geo-Control ja heidän raporttinsa sisälsi lausunnon 1. Projektin kuvauksesta, 2. Alueen kuvauksesta, 3. Maaperän kuvauksesta, 4. Perustamistavasta, 5. Kuivatuksesta, 6. Routasuojauksesta, sekä 7. Radonpohjatutkimuskartan. Lisäksi mukana toimitetaan leikkauskuvat ja pohjatutkimuskartta.

Meillä maaperätutkimuksesta esiin nousseita ja maarakentamisessa huomioon otettavia asioita oli tontilla sijaitsevat paikotellen saviset kohdat sekä mahdollinen tontille aikoinaan ajettu jätemaa.

Maaperätutkimuksen tilaamista varten tarvitset dokumentit (mielellään DWG) rakennusten sijainnista tontilla.

 

Asuntolainan hankinta omakotitalon rakennusprojektia varten

Omakotitalon rakennusprojekti on pankille lähtökohtaisesti suurempi riski kuin lainan tarjoaminen jo valmiin kohteen hankintaan. Tällöin kaikki informaatio tulevasta kohteesta ja tarkat arviot sen kustannuksista ja arvosta valmiina ovat pankkia kiinnostavia.

Rakennushankkeen riski näkyy myös koroissa. Et todennäköisesti saa yhtä hyvää lainaa omakotitaloprojektin rakentamiseen kuin saisit kerrostaloasunnon hankintaan.

Asuntolainahakemuksen voit jättää nykyään suoraan verkossa tai varata ajan paikallisen yhteyshenkilön kanssa. Lainahakemusta varten tarvitset seuraavat tiedot:

  • Perheen tulot ja arvio niiden muutoksista tulevaisuudessa
  • Arvio perheen menoista
  • Säästöt ja sijoitukset
  • Muut lainat ja rahoitukset
  • Kustannuslaskelma tai -arvio rakennushankkeesta
  • Hankkeen ja lainan nostamisen aikataulu
  • Arvio kohteen arvosta/myyntihinnasta valmiina

Rakennushankkeissa kohteen vakuusarvo on yleensä pankin näkökulmasta sen rakentamiskustannukset. Silti kannattaa pyytää arviota kohteen arvosta/myyntihinnasta valmiina, jotta pankki saa käsityksen kohteen potentiaalista ja pystyy huomioimaan sen lainatarjouksessa. Varsinkin hyvällä sijainnilla oleva kohde, jonka lähettyviltä on tiedossa myytyjä vastaavia kohteita, saatetaan pankin näkökulmasta arvioida hyvinkin riskittömäksi. Itse pyysin kirjallisen arvion paikalliselta kiinteistövälittäjältä.

Hyvällä dokumenttipaketilla lainatarjouksen pyytäminen usealta eri taholta on helppoa. Kannattaa pyytää tarjousta rohkeasti muiltakin kuin omalta vakiopankilta ja mielellään oman paikkakunnan ulkopuoleltakin.

Lainatarjouksissa kannattaa huomio kiinnittää marginaalin lisäksi muihin lainanhoitomaksuihin ja niiden kautta muodostuvaan todellisiin lainakustannuksiin.

Asuntolaina kannattaa kilpailuttaa uudelleen kun kohde on valmis ja se on pystytty arvioimaan uudelleen todelliseen vakuusarvoon.

Asuntolainaa nostetaan omalle käyttötilille rakennusmestarin laatimien valmiusastetodistusten perusteella.

 

 

Paljon omakotitalon rakentaminen maksaa? Mistä hinta koostuu?

Edellisessä artikkelissa avasin jo hieman kuinka saimme arvioitua meidän rakennusprojektin kustannuksia. Luonnosten ja pohjakuvien perusteella ammattitaitoinen toimittaja pystyy tekemään hyvinkin tarkan laskelman rakenteista, eli meidän tapauksessa talopaketin osuudesta. Maatöissä, LVI-töissä, sähkötöissä ja sisustusmateriaaleissa arviointi on huomattavasti hankalampaa varsinkin projektin alkuvaiheessa, kun lopullisia valintoja ei ole vielä tehty.

Tätä vaihetta tehdessä käy varmasti muillakin mielessä, että olisiko sittenkin pitänyt pyytää tarjous ja toteutus täysin valmiina, sisältäen kaiken. Tällaisia ratkaisuja on tänä päivänä jo tarjolla, mutta niissä on omat haasteensa. Jos hinta pitää pystyä antamaan eurolleen jo etukäteen, niin silloin kaikki valinnat pitää myös pystyä tekemään kokonaisuudessaan heti – usein aika rajallisesta määrästä vaihtoehtoja. Lisäksi riski yllätyksistä tulee joko sopimusehtoihin asiakkaalle tai sitten toimittaja ottaa riskin huomioon hinnassa.

Tämä vaihe oli mielestäni mukavaa, koska pääsin tutustumaan eri toimittajiin ja heidän tarjontaan. Sain kustannuslaskelman kasaan lopulta tosi nopeasti. Pohja- ja luonnoskuvien avulla pyysin mahdollisimman tarkat arviot tyypillisestä kustannuksesta ja kustannuksesta, jos kaikki ei menekään ihan tavanomaiseen tapaan.

Sain itse hyvät ohjeet kustannusten laskemiseen Sunhousen Kalle Oikarilta ja lähdin hahmottamaan kokonaisuutta seuraavien osa-alueiden kautta. Tosi hyvä konsultti on yleensä valitsemasi vastaava mestari tai pääsuunnittelija, jolla on kokemusta useamman kohteen läpiviennistä.

  • Yleiskulut
  • Työmaatilat, saniteetti, kopit
  • Jätelavat ja kaatopaikkamaksut
  • Vakuutukset
  • Rakennuslupa
  • Liittymät; sähkö, viemäri, vesi, kaukolämpö, valokuitu
  • Työmaasähkö ja vesi
  • Laitevuokrat

Työmaatilat tulevat yleensä kirvesmiesporukalta. Muuten hinta on tarkistettavissa työmaatiloja vuokraavilta tahoilta. Jätelavoissa ja kaatopaikkamaksuissa on paikkakuntakohtaisia eroja, niiden kustannukset osaa arvioida hyvin paikallinen kuljetusyrittäjä tai jäteyhtiö. Vakuutukset kannattaa laittaa voimaan heti, kun tontilla aletaan jotain säilyttämään, hinnan saa selville soittamalla vakuutusyhtiöön. Itse varasin vakuutukset Lähitapiolta. Rakennuslupien ja liittyminen hinta on paikkakuntakohtainen ja niiden hinta selviää kunnasta. Työmaasähkölle ja vedelle on vaikea antaa tarkkaa arviota, mutta se on hyvä ottaa huomioon budjetissa. Laitevuokrat ja esimerkiksi telineet sisältyvät myös usein kirvesmiesporukan kustannuksiin ellei toisin sovita. Tästä kannattaa käydä keskustelua kirvesmiesten kanssa.

  • Vastuutehtävät
  • Projektinjohtotehtävät
  • Pääsuunnittelijan tehtävät
  • Vastaavan työnjohtajan tehtävät
  • Rakennesuunnittelun kokonaisuudesta vastaavan tehtävät
  • Kvv- ja IV työnjohtajan tehtävät

Pääsuunnittelijana voi toimia vastaava työnjohtaja, valvoja tai perustusten suunnittelija, kunhan hänellä on osoittaa riittävää rakennusten suunnittelukokemusta. Valitsin omaan projektiin pääsuunnittelijaksi saman henkilön kuin vastaavaksi työnjohtajaksi. Jonkun on myös vastattava rakennusuunnittelun kokonaisuudesta (perustukset + muut rakenteet). Itse valitsin siihen tehtävään rakennesuunnittelijan. Kvv- ja IV-työnjohtajaksi valitsin urakasta vastaavan yrityksen henkilön. Kustannustaso selviää soittamalla paikalliseen insinööritoimistoon. Palveluntarjoajia on hyvin tarjolla.

  • Suunnitelmat
  • Asemapiirros
  • Pääpiirustukset rakennuksesta
  • Energialaskelma
  • Valaistussuunnitelma
  • Sisustussuunnitelma
  • LVI(lämpö vesi ilmanvaihto)tai VVI(vesi viemäri ilmanvaihto)suunnitelma
  • Sähkösuunnitelmat
  • Kopiot, tulosteet

Tyypillisesti, jos valitset suunnitelmat samalta taholta, joka toteuttaa myös urakan, saat suunnitelman edullisesti mukaan urakkaan. Asemapiirros, pääpiirustukset, energialaskelmat kannattaa pyytää talopakettitoimittajalta tai arkkitehtisuunnitelmista vastaavalta taholta. Erikoissuunnitelmat mielellään samalta taholta tai sitten kyseisestä urakasta vastaavalta taholta. Hinnat selviää puhelinsoitoilla. Tarvitset myös kopioita ja tulosteita lupahakemuksen lisäksi työmaalle kaivinkoneen kuljettajalle ja kirvesmiehille.

  • Maanrakennus ja louhinta, kanaalit, infra
  • Maaperätutkimus
  • Rakennuksen ulkop. vesijohto, viemäri ja eristys; materiaalit ja työt
  • Lokakaivot, pumppaamo
  • Louhinta
  • Hiekat, sorat ja pois ajettava materiaali
  • Salaojat ja sadevesi kanavat
  • Rakennuksen ulkopuolen routaeristys; EPS
  • Maanrakennutyöt

Maaperätutkimus kannattaa tilata mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Se on paras dokumentti maanrakennuksen kustannusten ja perustamistavan arviointiin. Tarvitset maaperätutkimusta myös lupahakemukseen (ainakin Keski-Suomessa). Arviota maa-ainesten määristä ja kustannuksista kannattaa kysyä paikallisilta maa-ainestoimittajilta, maaperätutkimuksen ja pohjakuvien perusteella. Vesijohdot, viemärit, eristeet, salaojat, pumppaamot ja kanavat sisältävän kustannusarvion saat LVI-asemakaavakuvien pohjalta, mutta hyvin lähelle oikeaa kustannustasoa pääsee pelkästään pohjakuvillakin. Näitä tarvikkeita toimittaa mm. Heatco ja Meltex.  Maa-ainesten hintoja pyysin tonnihintoina tyypillisimmistä maa-aineksista (hiekka, sepeli, murske, nurmikkomulta…) tontille tuotuna ja samalla selvitin myös kustannuksen maa-ainesten poisviennille.

  • Perustukset ja lattiat betoni
  • Betonit; anturat ja lattia
  • Rakennuksen sisäpuolen alap. eristeet; EPS
  • Raudoitustarvikkeet
  • Muut perustustarvikkeet; harkot, bitumit sokkelikaistat …
  • OKT perustustyö

Alustavan tarjouksen perustuksista töineen voi pyytää maaperätutkimuksen ja pohjakuvien perusteella. Lopullinen perustussuunnitelma muodostetaan rakennesuunnittelusta tulevien dokumenttien avulla. Pyysin itse tarjouksen parilta perustustoimittajalta ja jatkoimme tarkennettuun tarjoukseen Perustavan kanssa.

  • Talopakettitoimitukset ja asennus
  • Omakotitalo
  • Piharakennus
  • Talopaketin asennuksen kirvesmiestyöt
  • Sisustustyöt

Talopakettitoimituksella kustannuslaskelmasssa tarkoitetaan yleensä kaikkia perustusten yläpuolisia rakenteita (runko, eristeet, ikkunat, ovet…). Jos rakennat taloa pitkästä tavarasta, niin voit pyytää mahdollisimman tarkan arvion luonnosten ja suunnitelmien perusteella tai täysin tarkan kustannusarvion rakennesuunnittelusta tulevien kuvien perusteella. Talopaketti  voidaan toimittaa myös precuttina (valmiiksi katkottuna, pintakäsiteltynä…) tai nykyisin tosi usein elementteinä. Saimme itse tarkan kustannusarvion talopaketista Sunhouselta.

Talopaketin asennuksen kustannusarvion pyysin kirvesmiesporukalta (Raksillas) eri toimitusasteisiin arvioituna (runko, levyvalmis, täysvalmis). Sisustustöiden kustannusarvio kannattaa pyytää myös sen toteuttavilta taholta tai arvioita ne neliöhintoina (lattiat, märkätilat, katot…).

  • Muut urakat
  • LVI (Lämpö vesi Ilmanvaihto) urakka aputöineen
  • LVI-urakkaan kuulumattomat vesikalusteet; hanat yms.
  • Sähköurakka aputöineen
  • Sähköurakkaan kulumattomat sähkökalusteet; valaisimet, kytkimet…
  • Kattoturvatuotteet + vesikourut ja syöksytorvet
  • Pellitykset; ikkuna, ovi, hormi ym.
  • Puukiuas, hormi ja sen asennus
  • Takka ja hormi asennettuna
  • Pesutilojen kiviseinämuuraukset; työt ja tarvikkeet
  • Suihkutilan lasit / erikoisratkaisut
  • Lattian pintamateriaalit
  • Portaat ja niiden asennus

LVI- ja sähköurakan kokonaisuus selviää eurolleen vasta tarkkojen suunnitelmien jälkeen. Riittävän tarkat kustannusarviot selviää kysymällä eri toimittajilta pohjakuvien ja alustavien toiveiden perusteella. Hintaan vaikuttaa luonnollisesti lämmitystapa ja käytettävä erikoistekniikka. Kattoturvatuotteiden, pellitysten, takan ja portaiden kustannusarvio on helppo selvittää luonnosten perusteella. Lattian kustannusarviosta en saanut tehtyä tarkkaa, koska emme olleet vielä päättäneet mikä on lopullinen pintamateriaali missäkin huoneessa (betoni, parketti, korkki, laatta…). Meillä LVI-suunnitelmat toteutti Heatco ja urakan toteuttaa Lämpövalli.

  • Maalaustyöt ja kosteat tilat
  • Ulkopuolen maalaustyöt
  • Sisäpuolen maalaustyöt
  • Maalit ja tasotteet
  • Vesieristeet töineen
  • Laatat, laastit ja laatoitustyöt

Jos teet itse maalaustyöt, niin suurin kustannus tulee luonnollisesti maaleista ja tasoitteista. Itse käytin kustannusarvion muodostamiseen paikallisen tasoite- ja maalausyrittäjän neliöhintoja. Kosteiden tilojen laatoitus- ja vesieristetyöt on myös helppo arvioida neliöhinnoilla.

  • Koneet, laitteet, sisämateriaalit
  • Keittiökalusteet (ilman kodinkoneita)
  • Muut kiintokalusteet, kaapit yms. (ilman kodinkoneita)
  • Kodinkoneet; K, KHH …

Keittiö- ja kiintokalusteiden kustannusarvion pyysin Jyväskylän Kalustetukun Matti Kokkoselta. Samalla katsoimme arvion kodinkoneille.

  • Pihatyöt
  • nurmikon pohjatyöt ja kylväminen
  • polut; asfaltti, sora, kivetys
  • autopaikan pinnat; asfaltti, sora, kivetys

Usein pihatyöt kustannuksineen realisioituvat muuta projektia jäljessä, mutta koin järkeväksi ottaa ne mukaan kustannusarvioon. Nurmikon hintaan pohjatöineen vaikuttaa luonnollisesti kylvätkö nurmikon itse tai otatko siirtonurmikon asennettuna tai asennettavana. Asfaltin ja laatoitusten osuutta voi arvioida neliöhintojen perusteella.

  • Rakennushankkeen pelivara

Rakennushankkeelle ominaista on tietysti pienet ja joskus kuulemma suuremmatkin yllätykset. Pyrin olemaan kustannusarviossa realistinen ja asetin arvioon kaikki hinnat hieman yläkanttiin. Pankin luottamusta hanketta kohtaan voi kasvattaa arvioimalla mukaan myös pelivaran.

Keskimäärin ja keskimääräisillä varustetasolla 100-200 neliöisen omakotitalon rakennuttaminen kustantaa noin 1800-2000 euroa / neliö + tontin hinta. Valmistalon  elementtitoimituksella täysin valmiina voi saada jopa 1500 euroon per neliö.

Hintaan vaikuttavat isosti siis yksilöllisyys, kulmat, nurkat, aukot, ylitykset, kerrokset ja käytettävien materiaalien taso. Ja tietysti rakennustavalla on suuri merkitys: nouseeko talo rautakaupan puutavarasta tontilla vai nosturivoimin hallissa rakennetuista elementeistä.

Jos aikomus on omistaa oma asunto ja haaveilet omakotitalosta, niin mitään syytä ei ole jättää sitä ainakaan hinnan puolesta toteuttamatta – asut sitten missä päin tahansa Suomea!  

Arkkitehdin varsinainen suunnitteluprosessi alkaa tonttikäynnillä

Aloitimme suunnittelutyön arkkitehtitoimiston kanssa, joiden taloista 80 % suunnitellaan täysin asiakkaiden toiveiden mukaan. Kun taloa suunnitellaan yksilöllisten toiveiden mukaan, niin arkkitehdin kiinnostus perehtyä kokonaisuuteen on syytä olla korkealla. Meillä suunnitteluprosessi noudatti seuraavaa kaavaa…

1. Aloituspalaveri ja esitietojen kartoitus

Aloittaminen ja tutustuminen arkkitehtiin ja hänen töihinsä on tietysti aina maksutonta. Meilläkin suunnittelu aloitettiin lyhyellä tutustumisella ja esitietojen kartoittamisella. Meillä oli tiedossa suunnittelun aluksi tontti kaavatietoineen, lista asioita joita toivoimme suunnittelussa otettavan huomioon ja useita omia luonnoksia pohjakuvista paperille piirreltynä.

Aloituspalaverissa perehdyimme Kalle Oikarin kanssa nopeasti näihin tietoihin. Kalle avasi heidän toimintamalliaan ja suunnittelun etenemistä.

Maksullisessa suunnittelussa tultaisiin etenemään vaiheittain. Vaiheeseen yksi (ensimmäinen luonnos) sisältyisi tietyt toimenpiteet ja suunnittelun tuntimäärät tuntiperusteisesti. Vaiheessa kaksi luonnoksia voidaan edelleen muokata ja kehittää, hinnoittelu tuntiperusteella. Tiesimme, että voimme itse paljon vaikuttaa käytettäviin tunteihin ja suunnittelun etenemiseen listaamalla heti kaikki mahdolliset toiveet ja etenkin ei-halutut-asiat.

2. Suunnittelusopimus luonnossuunnittelusta ja tonttikäynti

Aloituspalaverin päätteeksi laadimme suunnittelusopimuksen ja sovimme ajan tonttikäynnille. Tonttikäynnin yhteyteen sovimme reilusti aikaa arkkitehdin kysymyksille ja meidän omien suunnitelmien läpikäymiselle.

Luonnossuunnittelua ei turhaan korosteta rakennushankkeen tärkeimmäksi vaiheeksi. Tässä vaiheessa haaveet ja toiveet siirtyvät ammattilaisen avustuksella konkreettiseksi suunnitelmaksi, josta pääsee hahmottamaan tulevan kokonaisuuden.

Ennen tonttikäyntiä toimitimme Kallelle kaiken mahdollisen informaation, joita meillä oli kerättynä. Tontilla arkkitehti halusi tutustua tontin muotoihin, ympäristöön, sijaintiin, ilmansuuntiin, näkymiin, kasvillisuuteen, rantaan, naapureiden rakennuksiin ja tontin rajoihin. Kalle otti tontilta reilusti valokuvia.

Tonttikäynnin jälkeen siirryimme meidän kotiin käymään läpi tontille tehtyjä havaintoja ja perehtymään tarkemmin meidän omiin toiveisiin.

Oli mukava keskittyä vain vastaamiseen, kun Kalle huolehti oikeiden kysymysten kysymisestä. Emme olleet osanneet edes ajatella kaikkea suunnittelussa tärkeitä asioita. Keskustelimme meidän perheen elintavoista, arjesta, rutiineista, tulevaisuuden tarpeista… Tykkäämmekö grillata? Mihin aikaan yleensä päivisin näin teemme? Montako ihmistä käy keskimääärin kerralla saunassa? Millaisissa maisemissa tykkäämme istua iltaa? Entä mennä nukkumaan? Mikä ajankohta päivässä on meille valon ja auringon suhteen tärkein? Missä kuivaamme pyykit? Miten käytämme keittiötä ja mikä siellä on tärkeintä?

Olimme keränneet myös Pinterest-tilille valokuvia meitä miellyttävistä sisustustyyleistä ja -ratkaisuista. Samoin eri rakennusten ulkovuorista, ikkunoista, pohjamalleista jne. Jaoimme Pinterest-kuvat Kallelle.

Tonttikäynnin, valokuvien, meidän omien luonnosten, toiveiden ja vastausten perusteella olimme valmiita siirtymään seuraavaan vaiheeseen, eli näkemään jo jotain konkreettista 3D-luonnosten kautta.

3.1 Luonnossuunnittelu: ensimmäinen luonnos

Parin viikon kuluttua tonttikäynnistä saimme sähköpostiimme PDF-muodossa ensimmäiset luonnokset ja 3D-visualisoinnit. Luonnossuunnittelussa syntyi pohjapiirustukset, leikkauspiirustukset ja 3D-kuvia sekä sisältä ja ulkoa.

Oli todella mielenkiintoista päästä näkemään miten toiveemme ja keskustelun aihiot olivat siirtyneet kosketeltavampaan muotoon.

Dokumenteista saimme hyvän käsityksen rakennuksen sijoittelusta tontille, tulevan kodin muodoista, yleisilmeestä, rakennusmateriaaleista, huoneiden sijoittelusta ja kokonaisuuden toimivuudesta.

Ensisilmäyksellä olimme todella vakuuttuneita, että tässähän tämä nyt on! Kaikki on hyvin huomioitu.

Kalle kehoitti malttiin ja kritiikkiin. Hän pyysi meitä miettimään rauhassa ja ajan kanssa jokaista yksityiskohtaa vielä kerran.

Keräsimme itselle ylös kaikki ajatukset, jotka vielä vaivasivat meitä tai joihin toivoimme muutosta. Meidän ei tarvinnut osata ratkaista uutta vaihtoehtoista tapaa vaan riitti, kun listasimme uuden toiveen tai ajatuksen. Arkkitehti tulisi miettimään, miten tämä ratkaistaisiin kaavan määräysten ja rakennustekniikan mukaisesti.

Ensimmäisten luonnosten jälkeen suunnittelun etenemiseksi jouhevasti tämä vaihe on tilaajan kannalta kaikkein tärkein. Luonnosten perusteella on todella helppo keksiä paljon uusia juttuja ja aikaisemmat toiveet saattavat osoittautua myös huonoiksi, kun ne näkee visuaalisena dokumentissa. Tässä vaiheessa kannattaa käyttää aikaa ja vaivaa niin, että seuraavassa vaiheessa laskettava kustannusarvio ja lopullisemmat luonnokset ovat mahdollisimman lähellä lopullisia toiveita ja ajatuksia tulevasta kodista. Ensimmäiseen luonnokseen on myös sovittu tietty määrä työtunteja, joten useat muutokset ja yhteydenotot maksavat tästä eteenpäin aina rahaa.

On myös hyvä muistaa, että luonnossuunnittelussa syntyvät dokumentit eivät ole rakennuslupapiirustuksia. Niihin saattaa liittyä vielä jotain reunaehtoja ja pakollisia muutoksia, kun lopullisia kuvia piirretään.

3.2. Luonnossuunnittelu: esittely ja tarjous talopaketista

Päätimme jatkaa luonnosten jatkosuunnittelua ensimmäiset luonnokset nähtyämme. Koimme, että Kalle osaa meidän toiveita hyvin tulkita ja siirtää ne suunnitelmiksi. Teimme muutoksia mm. kodinhoitohuoneen ja vaatehuoneen sijoitteluun, olohuoneen kokoon, makuuhuoneiden määrään yläkerrassa ja piharakennuksiin.

Tämän jälkeen luonnoksia päivitettiin ja kokonaisuus lähti tarjouslaskentaan. Parin viikon kuluttua kävimme puhelimitse läpi uudet luonnokset ja samalla tutustuimme kustannusarvioon kokonaisuudesta. Meillä kustannusarviossa oli mukana kaikki pinnat ja rakenteet, mutta ei talotekniikkaa, maatöitä, perustuksia, kiinteitä kalusteita jne.

Tässä kohti saimme oman riittävän harkinta-ajan miettiä, tilaammeko tarvikkeet precut-toimituksella Sunhouselta vai etenemmäkö hankkeessa jonkun muun talotehtaan tai -toimittajan kanssa.

Kilpailuttaminen ei ole todellakaan helppoa, mutta halusin omia näkemyksiä vahvistaakseni käyttää siihen aikaa. Ajattelin, että hyvien luonnosten ja alustavan kustannusarvion kanssa pystyisimme helposti pyytämään tarjousta muualtakin.

Otin yhteyttä tuttuihin talotehtaisiin ja niiden edustajiin ja kävimme heidän kanssaan läpi meidän luonnoksia ja suunnitelmia. Aika pian kävi selväksi, että heillä ei ollut intressejä lähteä toteuttamaan juuri meidän luonnosten kaltaista kokonaisuutta, vaan sain yhtä monta erilaista näkemystä ja tarjousta kuin talotehtaita ehdin tavata. Esimerkiksi pelkästään elementtirakentaminen, talotehtaiden käyttämät vakiorakennusmateriaalit ja työskentelytavat rajoittivat selvästi meidän suunnitelmien mukaisen talon toteuttamista.

Samalla kartoitin kustannusarviot puuttuvilta osilta:
– Maatyöt
– Perustukset
– LVI- ja sähkötekniikka sekä -työt
– Pihatyöt
– Kiintokalusteet

Ja pyysin karkeat arviot parilta rakennusyritykseltä tarvikkeiden asentamisesta. Näin pääsin oikeasti vertaamaan edes jotenkin kokonaisuutta talotehtaiden avaimet käteen -tarjouksiin, joissa sisältöjä oli muutettu aika reilustikin siitä, mitä meidän suunnitelmista oli esitetty (mm. ulkovuoren paksuus, ikkunat ja ovet, puurakenteet, sisustuksen taso…)

3.3. Luonnossuunnittelu: sopimus talopaketin toimituksesta

Päätimme tilata talopaketin tarvikkeet Sunhouselta. Ajattelimme, että jos meillä tulee vielä muutoksia jatkossakin ja jopa kesken rakennusvaiheen, niin heidän kanssaan sisältöjen pyörittely ja poisjättäminen onnistuu jouhevammin. Olimme myös vakuuttuneita Kallen ja muun yrityksen suhtautumisesta ja omistautumisesta juuri meidän projektia kohtaan, että emme uskoneet saavamme samanlaista suhtautumista isommilta talotehtailta.

Kirjoitimme sopimuksen talopaketin toimituksesta ja jatkoimme virallisten suunnitelmian toteuttamiseen heidän kanssaan.

4. Pääpiirustukset, rakennuslupa ja pääsuunnittelu

Käytimme luonnoksia kunnan rakennusvalvonnassa, jotta saimme vielä viimeisen varmistuksen siihen, että kokonaisuus on kaavan mukainen ja noudattaa viranomaismääräyksiä. Pyysimme vielä jotain muutoksia pohjaan ja tarkensimme talopaketin toimitussisältöä sisustuksen ja ulkoverhouksen maalauksen valmiusasteen osalta.

Sen jälkeen jäimme odottelemaan pääpiirustuksia rakennuslupaa varten.

5. Rakennessuunnittelu ja muut vaadittavat erikoissuunnitelmat sekä sisustussuunnittelu

Tilasimme Sunhousen kautta rakennesuunnittelun. Koska meillä oli tiedossa sopivat tahot sähkö- ja valaistusuunnitelman ja LVI-suunnitelman toteuttajaksi, niin päätimme tilata ne suoraan heiltä. Olisimme voineet tilata kaikki erikoissuunnitelmat myös Sunhouselta. Sisustussuunnitelmaa emme kokeneet tarpeelliseksi, koska meillä oli jo luonnosvaiheessa muodostunut hyvin vahvaksi näkemys käytettävistä pintamateriaaleista ja tyylimme oli hyvin pelkistetty ja moderni.

Millainen on hyvä arkkitehti? Millä perusteella valitsen?

Jokainen rakennushanke alkaa omien toiveiden listaamisesta. Osa kerää listaa pitkään, toiset tekevät sen muutamassa päivässä. Meillä ajatusten kerääminen on kestänyt vuosia. Työtä on tehty tiedostomatta, kavereiden uusissa kodeissa vieraillessa, nykyisessä talossa asuessa. Vuosien aikana mieleemme oli kertynyt myös haaveiden ja toiveiden rinnalle pitempi lista asioita, joita emme ainakaan halua omaan kotiimme.

Usein haaveet, toiveet ja ehdottomat epäkohdat ovat läjä epämääräisiä ajatuksia ja oivalluksia ja kun oma talohanke alkaakin, niin niiden jäsentäminen priorisoituun listaan on ”maallikolla” vaikeaa. Koen, että tällöin arkkitehdista on apua erityisen paljon.

Taloprojektin aloittamisesta yhdessä arkkitehdin kanssa on apua etenkin jos…
– Sinulla on paljon ajatuksia ja toiveita muustakin kuin talon koosta ja pohjakuvista
– Et löydä lähellekään mieluista vaihtoehtoja talotehtaiden talomallistoista
– Tulevan talosi ulkoasu ja rakennusmateriaalit tulevat eroamaan yleisimmistä/käytetyimmistä ulkoasuista
– Tuleva rakennuspaikka on sijaintinsa puolesta poikkeava (ranta, kallio, maisemat…)
– Et halua tehdä suunnittelua välikäsien (talotehtaan myyjä tai edustaja) kanssa.

Arkkitehtejä Suomessa riittää. Lisäksi jokaisella suuremmalla talotehtaalla on useita ammattitaitoisia henkilöitä palveluksessaan. Tyypillinen tapa onkin edetä hankkeessa talotehtaan myyjän tai edustajan kanssa, joka kokoaa päällimmäiset ajatukset yhteen ja hyödyntää talotehtaan omia arkkitehtejä suunnittelussa. Suunnittelu hyvitetään yleensä hinnasta kaupan yhteydessä tai se on ilmaista. Siksi on ymmärrettävää, että iso osa suunnittelusta tulee myyjän tehtäväksi ja apuna hyödynnetään mahdollisimman paljon valmiita, olemassaolevia pohjakuvia, mallikuvia ja myyjän ajatuksia. Ja koska myyjällä on luonnollisesti intressit päätyä talokauppoihin kanssasi, niin et tule saamaan kovinkaan pitkälle vietyjä suunnitelmia itsellesi.

Jos teet suunnittelutyötä myyjän kanssa, niin erityisen tarkkana kannattaa olla sinulle tärkeän informaation ja toiveiden siirtymisestä arkkitehdille asti ja myyjän henkilökohtaisten intressien minimointi suunnittelussa. Perinteistä ja monistettavaa on tietysti aina kannattavampi myydä ja kustannustehokkaampi toteuttaa molempien osapuolten näkökulmasta.

Onko erillisen arkkitehdin käyttäminen suunnittelussa kallista?

Sanonta: ”hyvin suunniteltu on puoliksi tehty”, pitää paikkansa talohankkeissakin. Moni kokenut konkari on minua muistuttanut, että väärin paikka säästää ja oikoa on suunnittelu. Nopeat, halvat ja pikaiset suunnitelmat saattavat aiheuttaa lopulta valtavan määrän kustannuksia a) jo lupahakemuksia täyttäessä, b) maanrakennuksessa, c) LVI- ja sähkötöissä, d) pystytysurakoinnissa, e) sisustustöissä ja f) etenkin asumisessa.

Joku kustannus on laskettava myös omalle ajankäytölle ja työmäärälle. Samoin sille, jos muuton jälkeen useampi asia vaivaa mieltä ja vaikeuttaa kodin käyttöä loppuelämän ajan.

Suurimmalla osalla ihmisistä on rajallinen budjetti rakentamiseen ja hankkeessa mennään eurot edellä. Sitä suuremmalla syyllä viimeinen paikka säästää on suunnittelu. Hyvät suunnitelmat tarkoittavat nimittäin aina pitävämpää budjettia.

On kuitenkin hyvä tiedostaa, että lähtemällä liikkeelle arkkitehdin kanssa ilman talotehtaan valmiita prosesseja ja mallistoja, tulet itse olemaan isossa roolissa hankkeen etenemisessä ja sen aikatauluttamisessa.

Millä perusteella teimme arkkitehdin valinnnan?

Tiedostimme tontin hankinnan jälkeen ja useamman talotehtaan kanssa käydän keskustelun jälkeen, että tulemme tarvitsemaan suunnitteluun avuksi arkkitehdin. Ajatuksia ja toiveita oli niin paljon. Meillä rakennuspaikka oli erikoisempi rantatontti, tontin malli tavanomaisesta poikkeava, ilmansuunnat tontin käytön suhteen haasteelliset, kaava aika vapaa ja rakennusoikeutta paljon. Talotehtaiden edustajien näkemykset olivat hyvin erilaisia meidän omistamme ja myöskin ristiriitaisia keskenään. Mitä useamman edustajan kanssa jutteli, sitä epäselvemmäksi muodostui käsitys siitä, kuka pystyisi kohteen meille oikeasti toteuttamaan ja olisi oikeasti kiinnostunut käyttämään aikaa myös suunnitteluun.

Toiveena oli suunnitella kokonaisuus, jota ei tehdä myyntiin vaan omaan pitkään käyttöön. Tällöin henkilökohtaisten tarpeiden huomiointi on erityisen tärkeää.

Valitsimme arkkkitehtikumppanin seuraavin perustein:

– Hyvät referenssit ja kokemukset rantamaisemiin rakennetuista omakotitaloista ja huviloista
– Arkkitehdin tyylisuunta ja toteutetut kohteet edustivat visuaalisesti omia ajatuksiamme
– Kiinnostus yksilöllisen kohteen toteuttamiseen kävi ilmi jo ensi tapaamisella
– Selkeä tarjous suunnittelusta, sen prosessista ja kustannuksista
– Mahdollisuus saada kaikki suunnitelmat samasta paikasta: rakennesuunnittelu, erikoissuunnitelmat, sisustussuunnitelma…
– Suunnittelun eteneminen 3D-luonnosten avulla
– Kyky laskea tarkka hinta materiaaleille ja työlle
– Kyky toimittaa materiaalit suoraan tai kumppaniverkoston kautta

Emme ole katuneet valintaamme. Suunnittelu on edennyt luvatun prosessin mukaisesti. Suunnittelu on vaatinut meiltä paljon aikaa ja vaivaa, mutta kaikki toiveet ja ideat on pystytty huomiomaan kokonaisuudessa. Seuraavissa artikkeleissa tulen avaamaan enemmän suunnittelun prosessia ja siinä huomioitavia asioita.

Kaikki alkaa tontista – mitä tulee ottaa huomioon?

Olimme pitkään haaveilleet omakotitalosta. Ensimmäisen kerran olimme aloittamassa omakotitaloprojektia jo vuonna 2013, jolloin kävimme jo neuvotteluja eräästä tontista Jyväskylästä. Emme kuitenkaan edenneet sillä kertaa mihinkään suuntaan. Otimme aikalisän ja hankimme valmiin paritaloasunnon ja muutimme siihen. Se oli hyvä ratkaisu.

Paritalo oli hyvä ja helppo siihen elämäntilanteseen. Ajatus omakotitalosta jäi kuitenkin kytemään mieleen.

Katselimme aina välillä myynnissä olevia tontteja Jyväskylän alueelta. Muutamaman kerran kiinnostuimme tosissaan ja kävimme jo neuvottelua myyjän kanssa. Jostakin se aina jäi silti kiikastamaan: sijainti, hinta, suuret maatyöt, kaavamääräykset…

Elokuussa 2016 lähdin töihin tavallista aikaisemmin. Vaimokin oli herännyt ajoissa ja hän oli vanhaan satunnaiseen tapaansa aloittanut tonttien selailun. Ja sieltä se sitten löytyi!

Sain vaimolta töihin tekstiviestillä linkin myynti-ilmoitukseen ja kehoituksen kysellä siitä lisää. Heti kun kello oli 8, niin soitin.

Tontti oli järven rannalla, rakennusoikeutta oli reilusti, mukavalla uudella alueella, kohtuullisen lähellä palveluita. Päätin varata tontin puhelimessa. Tunnin päästä myyjä kysyi, että onko varaukseni lopullinen, koska puheluita tulee niin paljon ja hän haluaisi ottaa ilmoituksen pois esiltä. Sanoin, että laita vain ilmoitus piiloon, varmistan kaupan kun käyn iltapäivällä tonttia katsomassa tarkemmin.

Tontin hankinta oli ensimmäinen askel meidän taloprojektissa.

Mitä asioita kannattaa ottaa huomioon tonttia hankkiessa?

Tässä minun lyhyet vinkit kymmeniä tontteja läpikäyneenä asioihin, joihin kannattaa kiinnittää huomiota:

1. Sijainti
– Sijainnissa olennaista on tarkastella lähiympäristöä, palveluiden saatavuutta (kaupat, päiväkodit, kuntosalit, koulut…), pääteitä ja kulkemista (kevyen liikenteen väylät, työmatkat, koulureitit…).

2. Kaavamääräykset ja alueen tulevat muutokset
– Jokaiselle kunnalla on hyvät karttapalvelut käytössä. Googlaa ”kunnan nimi + karttapalvelu”. Yleensä näistä palveluista on saatavilla olemassa ja vireillä olevat kaavamääräykset. Sieltä pääsee hahmottamaan rajat, rakennukset, rakennusoikeudet, tulevat muutokset alueelle jne.

3. Tontin muodot, puusto ja maaperä
– Lähtökohtaisesti tasainen tontti on aina helpompi. Rinteeseen tai kallioon rakentaminen vaatii enemmän pohjatöiltä ja tietysti koko talon suunnittelulta. Savinen ja märkä tasainen tontti saattaa myös käydä kalliiksi – toki paaluperustus auttaa tässä asiassa! Hiekka- ja moreenipitoinen maaperä on rakentajalle paljon helpompi. Kysy tontin omistajalta, onko tontille tehty maaperätutkimusta, kysele naapureilta heidän kokemuksista omista maatöistä. Isompi puusto ja kuivalla maaperällä viihtyvä kasvillisuus ovat hyviä tunnusmerkkejä hyvästä maaperästä.

4. Ilmansuunnat
– Ennen talon suunnittelun aloittamista on hyvin keskeistä tarkastella ilmansuuntia. Mistä päin tontille paistaa aamuaurinko, entä iltapäivä? Tekeekö naapurirakennukset tai puusto tontista varjoisan? Mistä päin käy tuuli tai viima? Onko talo sijoitettavissa tontille niin, että asuminen ja pihalla oleskelu on viihtyisää?

Voit kysyä minulta lisätietoa tontista ja sen hankinnasta tällä lomakkeella.