Edellisessä artikkelissa avasin jo hieman kuinka saimme arvioitua meidän rakennusprojektin kustannuksia. Luonnosten ja pohjakuvien perusteella ammattitaitoinen toimittaja pystyy tekemään hyvinkin tarkan laskelman rakenteista, eli meidän tapauksessa talopaketin osuudesta. Maatöissä, LVI-töissä, sähkötöissä ja sisustusmateriaaleissa arviointi on huomattavasti hankalampaa varsinkin projektin alkuvaiheessa, kun lopullisia valintoja ei ole vielä tehty.
Tätä vaihetta tehdessä käy varmasti muillakin mielessä, että olisiko sittenkin pitänyt pyytää tarjous ja toteutus täysin valmiina, sisältäen kaiken. Tällaisia ratkaisuja on tänä päivänä jo tarjolla, mutta niissä on omat haasteensa. Jos hinta pitää pystyä antamaan eurolleen jo etukäteen, niin silloin kaikki valinnat pitää myös pystyä tekemään kokonaisuudessaan heti – usein aika rajallisesta määrästä vaihtoehtoja. Lisäksi riski yllätyksistä tulee joko sopimusehtoihin asiakkaalle tai sitten toimittaja ottaa riskin huomioon hinnassa.
Tämä vaihe oli mielestäni mukavaa, koska pääsin tutustumaan eri toimittajiin ja heidän tarjontaan. Sain kustannuslaskelman kasaan lopulta tosi nopeasti. Pohja- ja luonnoskuvien avulla pyysin mahdollisimman tarkat arviot tyypillisestä kustannuksesta ja kustannuksesta, jos kaikki ei menekään ihan tavanomaiseen tapaan.
Sain itse hyvät ohjeet kustannusten laskemiseen Sunhousen Kalle Oikarilta ja lähdin hahmottamaan kokonaisuutta seuraavien osa-alueiden kautta. Tosi hyvä konsultti on yleensä valitsemasi vastaava mestari tai pääsuunnittelija, jolla on kokemusta useamman kohteen läpiviennistä.
- Yleiskulut
- Työmaatilat, saniteetti, kopit
- Jätelavat ja kaatopaikkamaksut
- Vakuutukset
- Rakennuslupa
- Liittymät; sähkö, viemäri, vesi, kaukolämpö, valokuitu
- Työmaasähkö ja vesi
- Laitevuokrat
Työmaatilat tulevat yleensä kirvesmiesporukalta. Muuten hinta on tarkistettavissa työmaatiloja vuokraavilta tahoilta. Jätelavoissa ja kaatopaikkamaksuissa on paikkakuntakohtaisia eroja, niiden kustannukset osaa arvioida hyvin paikallinen kuljetusyrittäjä tai jäteyhtiö. Vakuutukset kannattaa laittaa voimaan heti, kun tontilla aletaan jotain säilyttämään, hinnan saa selville soittamalla vakuutusyhtiöön. Itse varasin vakuutukset Lähitapiolta. Rakennuslupien ja liittyminen hinta on paikkakuntakohtainen ja niiden hinta selviää kunnasta. Työmaasähkölle ja vedelle on vaikea antaa tarkkaa arviota, mutta se on hyvä ottaa huomioon budjetissa. Laitevuokrat ja esimerkiksi telineet sisältyvät myös usein kirvesmiesporukan kustannuksiin ellei toisin sovita. Tästä kannattaa käydä keskustelua kirvesmiesten kanssa.
- Vastuutehtävät
- Projektinjohtotehtävät
- Pääsuunnittelijan tehtävät
- Vastaavan työnjohtajan tehtävät
- Rakennesuunnittelun kokonaisuudesta vastaavan tehtävät
- Kvv- ja IV työnjohtajan tehtävät
Pääsuunnittelijana voi toimia vastaava työnjohtaja, valvoja tai perustusten suunnittelija, kunhan hänellä on osoittaa riittävää rakennusten suunnittelukokemusta. Valitsin omaan projektiin pääsuunnittelijaksi saman henkilön kuin vastaavaksi työnjohtajaksi. Jonkun on myös vastattava rakennusuunnittelun kokonaisuudesta (perustukset + muut rakenteet). Itse valitsin siihen tehtävään rakennesuunnittelijan. Kvv- ja IV-työnjohtajaksi valitsin urakasta vastaavan yrityksen henkilön. Kustannustaso selviää soittamalla paikalliseen insinööritoimistoon. Palveluntarjoajia on hyvin tarjolla.
- Suunnitelmat
- Asemapiirros
- Pääpiirustukset rakennuksesta
- Energialaskelma
- Valaistussuunnitelma
- Sisustussuunnitelma
- LVI(lämpö vesi ilmanvaihto)tai VVI(vesi viemäri ilmanvaihto)suunnitelma
- Sähkösuunnitelmat
- Kopiot, tulosteet
Tyypillisesti, jos valitset suunnitelmat samalta taholta, joka toteuttaa myös urakan, saat suunnitelman edullisesti mukaan urakkaan. Asemapiirros, pääpiirustukset, energialaskelmat kannattaa pyytää talopakettitoimittajalta tai arkkitehtisuunnitelmista vastaavalta taholta. Erikoissuunnitelmat mielellään samalta taholta tai sitten kyseisestä urakasta vastaavalta taholta. Hinnat selviää puhelinsoitoilla. Tarvitset myös kopioita ja tulosteita lupahakemuksen lisäksi työmaalle kaivinkoneen kuljettajalle ja kirvesmiehille.
- Maanrakennus ja louhinta, kanaalit, infra
- Maaperätutkimus
- Rakennuksen ulkop. vesijohto, viemäri ja eristys; materiaalit ja työt
- Lokakaivot, pumppaamo
- Louhinta
- Hiekat, sorat ja pois ajettava materiaali
- Salaojat ja sadevesi kanavat
- Rakennuksen ulkopuolen routaeristys; EPS
- Maanrakennutyöt
Maaperätutkimus kannattaa tilata mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Se on paras dokumentti maanrakennuksen kustannusten ja perustamistavan arviointiin. Tarvitset maaperätutkimusta myös lupahakemukseen (ainakin Keski-Suomessa). Arviota maa-ainesten määristä ja kustannuksista kannattaa kysyä paikallisilta maa-ainestoimittajilta, maaperätutkimuksen ja pohjakuvien perusteella. Vesijohdot, viemärit, eristeet, salaojat, pumppaamot ja kanavat sisältävän kustannusarvion saat LVI-asemakaavakuvien pohjalta, mutta hyvin lähelle oikeaa kustannustasoa pääsee pelkästään pohjakuvillakin. Näitä tarvikkeita toimittaa mm. Heatco ja Meltex. Maa-ainesten hintoja pyysin tonnihintoina tyypillisimmistä maa-aineksista (hiekka, sepeli, murske, nurmikkomulta…) tontille tuotuna ja samalla selvitin myös kustannuksen maa-ainesten poisviennille.
- Perustukset ja lattiat betoni
- Betonit; anturat ja lattia
- Rakennuksen sisäpuolen alap. eristeet; EPS
- Raudoitustarvikkeet
- Muut perustustarvikkeet; harkot, bitumit sokkelikaistat …
- OKT perustustyö
Alustavan tarjouksen perustuksista töineen voi pyytää maaperätutkimuksen ja pohjakuvien perusteella. Lopullinen perustussuunnitelma muodostetaan rakennesuunnittelusta tulevien dokumenttien avulla. Pyysin itse tarjouksen parilta perustustoimittajalta ja jatkoimme tarkennettuun tarjoukseen Perustavan kanssa.
- Talopakettitoimitukset ja asennus
- Omakotitalo
- Piharakennus
- Talopaketin asennuksen kirvesmiestyöt
- Sisustustyöt
Talopakettitoimituksella kustannuslaskelmasssa tarkoitetaan yleensä kaikkia perustusten yläpuolisia rakenteita (runko, eristeet, ikkunat, ovet…). Jos rakennat taloa pitkästä tavarasta, niin voit pyytää mahdollisimman tarkan arvion luonnosten ja suunnitelmien perusteella tai täysin tarkan kustannusarvion rakennesuunnittelusta tulevien kuvien perusteella. Talopaketti voidaan toimittaa myös precuttina (valmiiksi katkottuna, pintakäsiteltynä…) tai nykyisin tosi usein elementteinä. Saimme itse tarkan kustannusarvion talopaketista Sunhouselta.
Talopaketin asennuksen kustannusarvion pyysin kirvesmiesporukalta (Raksillas) eri toimitusasteisiin arvioituna (runko, levyvalmis, täysvalmis). Sisustustöiden kustannusarvio kannattaa pyytää myös sen toteuttavilta taholta tai arvioita ne neliöhintoina (lattiat, märkätilat, katot…).
- Muut urakat
- LVI (Lämpö vesi Ilmanvaihto) urakka aputöineen
- LVI-urakkaan kuulumattomat vesikalusteet; hanat yms.
- Sähköurakka aputöineen
- Sähköurakkaan kulumattomat sähkökalusteet; valaisimet, kytkimet…
- Kattoturvatuotteet + vesikourut ja syöksytorvet
- Pellitykset; ikkuna, ovi, hormi ym.
- Puukiuas, hormi ja sen asennus
- Takka ja hormi asennettuna
- Pesutilojen kiviseinämuuraukset; työt ja tarvikkeet
- Suihkutilan lasit / erikoisratkaisut
- Lattian pintamateriaalit
- Portaat ja niiden asennus
LVI- ja sähköurakan kokonaisuus selviää eurolleen vasta tarkkojen suunnitelmien jälkeen. Riittävän tarkat kustannusarviot selviää kysymällä eri toimittajilta pohjakuvien ja alustavien toiveiden perusteella. Hintaan vaikuttaa luonnollisesti lämmitystapa ja käytettävä erikoistekniikka. Kattoturvatuotteiden, pellitysten, takan ja portaiden kustannusarvio on helppo selvittää luonnosten perusteella. Lattian kustannusarviosta en saanut tehtyä tarkkaa, koska emme olleet vielä päättäneet mikä on lopullinen pintamateriaali missäkin huoneessa (betoni, parketti, korkki, laatta…). Meillä LVI-suunnitelmat toteutti Heatco ja urakan toteuttaa Lämpövalli.
- Maalaustyöt ja kosteat tilat
- Ulkopuolen maalaustyöt
- Sisäpuolen maalaustyöt
- Maalit ja tasotteet
- Vesieristeet töineen
- Laatat, laastit ja laatoitustyöt
Jos teet itse maalaustyöt, niin suurin kustannus tulee luonnollisesti maaleista ja tasoitteista. Itse käytin kustannusarvion muodostamiseen paikallisen tasoite- ja maalausyrittäjän neliöhintoja. Kosteiden tilojen laatoitus- ja vesieristetyöt on myös helppo arvioida neliöhinnoilla.
- Koneet, laitteet, sisämateriaalit
- Keittiökalusteet (ilman kodinkoneita)
- Muut kiintokalusteet, kaapit yms. (ilman kodinkoneita)
- Kodinkoneet; K, KHH …
Keittiö- ja kiintokalusteiden kustannusarvion pyysin Jyväskylän Kalustetukun Matti Kokkoselta. Samalla katsoimme arvion kodinkoneille.
- Pihatyöt
- nurmikon pohjatyöt ja kylväminen
- polut; asfaltti, sora, kivetys
- autopaikan pinnat; asfaltti, sora, kivetys
Usein pihatyöt kustannuksineen realisioituvat muuta projektia jäljessä, mutta koin järkeväksi ottaa ne mukaan kustannusarvioon. Nurmikon hintaan pohjatöineen vaikuttaa luonnollisesti kylvätkö nurmikon itse tai otatko siirtonurmikon asennettuna tai asennettavana. Asfaltin ja laatoitusten osuutta voi arvioida neliöhintojen perusteella.
- Rakennushankkeen pelivara
Rakennushankkeelle ominaista on tietysti pienet ja joskus kuulemma suuremmatkin yllätykset. Pyrin olemaan kustannusarviossa realistinen ja asetin arvioon kaikki hinnat hieman yläkanttiin. Pankin luottamusta hanketta kohtaan voi kasvattaa arvioimalla mukaan myös pelivaran.
Keskimäärin ja keskimääräisillä varustetasolla 100-200 neliöisen omakotitalon rakennuttaminen kustantaa noin 1800-2000 euroa / neliö + tontin hinta. Valmistalon elementtitoimituksella täysin valmiina voi saada jopa 1500 euroon per neliö.
Hintaan vaikuttavat isosti siis yksilöllisyys, kulmat, nurkat, aukot, ylitykset, kerrokset ja käytettävien materiaalien taso. Ja tietysti rakennustavalla on suuri merkitys: nouseeko talo rautakaupan puutavarasta tontilla vai nosturivoimin hallissa rakennetuista elementeistä.
Jos aikomus on omistaa oma asunto ja haaveilet omakotitalosta, niin mitään syytä ei ole jättää sitä ainakaan hinnan puolesta toteuttamatta – asut sitten missä päin tahansa Suomea!